2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“国五条”。随后，国务院办公厅于2月26日正式发布通知，要求各地贯彻落实。3月1日，被市场认为“比预期更严厉”的“新国五条”实施细则落地。按照国务院要求，各直辖市、计划单列市和省会城市需在一季度末公布地方细则。3月30日至31日，北京、上海、广州、深圳、重庆、天津等城市的地方版细则密集出台，标志着本轮调控政策全面升级，被称为“史上最严”。
核心政策解读
本轮调控的核心政策可概括为几个方面。首先是强化限购限贷。细则要求限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型包括所有新建商品住房和二手住房。北京版本最为严厉，明确京籍单身人士限购一套房，京籍家庭限购两套房，进一步挤压投机空间。政策要求房价上涨过快的城市进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。上海等地甚至全面暂停了第三套住房贷款。其次是税收政策的重大调整。最受关注的是明确规定，对出售自有住房所得，将依法严格按照转让所得的20%计征个人所得税。此前在实际操作中，许多地方对二手房个税多采取按总价1%的核定征收方式，新政下税费成本将大幅增加。例如，一套原价100万、现价200万的房子，个税可能从2万激增至20万。再次是明确房价控制目标。各地需制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，例如广州明确2013年房价涨幅要低于城市居民人均可支配收入实际增幅。最后是加强市场监管和保障房建设，包括严格执行明码标价、推进住房信息系统建设等。
市场影响分析
新政的落地对房地产市场产生了立竿见影且深远的影响，首当其冲的是二手房市场。由于20%个税政策极大增加了交易成本，且税费通常由买方承担，导致买卖双方观望情绪急剧升温。在细则出台前夕，多地出现了购房者连夜赶赴中介签约以规避新政的“末班车”现象。业内人士普遍预测，二手房市场将进入一个交易量大幅萎缩的“冰冻期”，甚至可能重演2004年杭州类似政策导致大量中介公司歇业的情景。对于一手新房市场，影响则较为复杂。一方面，部分被二手房市场挤出的需求可能转向新房；但严格的限购限贷政策同样抑制了改善型需求和投资需求，改变了市场预期。专家分析认为，这一系列“组合拳”旨在从需求端强力遏制投机投资，只要执行得力，有望稳定房价上涨预期。
地方执行的差异与市场反应
尽管中央政策统一，但地方在执行力度上存在差异。北京细则因条款具体、执行时间明确（3月31日起），被称为“最严厉”版本。而深圳等城市的细则对20%个税如何征收、何时征收等关键细节语焉不详，被舆论认为“大棒高高举起轻轻落下”。这种差异可能导致政策效果在不同城市间分化。政策也催生了一些规避行为，例如为享受家庭唯一住房免税政策，上海等地出现了夫妻“假离婚”以分割房产的现象，导致离婚率异常波动。法律人士提醒，这种做法存在极大的法律和财产风险。
对商业地产模式的间接影响
“国五条”主要针对住宅市场，对部分商业地产模式影响相对有限。例如，专注于“酒店与房地产”或“旅游地产”联动开发的企业认为，新政对其业务冲击较小。因为旅游地产兼具投资与消费属性，且多属新房市场，受二手房交易税费新政直接影响不大。这反而可能促使部分资金和需求从受调控的普通住宅市场流向商业、旅游等地产领域，成为其发展的一个契机。