房产税的征收依据主要源自《中华人民共和国房产税暂行条例》及各省、自治区、直辖市人民制定的实施细则。条例明确了房产税的征收范围、纳税人、计税依据、税率以及免税情形等基本框架。房产税针对自用和出租两种不同用途的房产，在计税依据、税率和具体计算方式上存在显著差异。
一、自用房产的计税方式：从价计征
对于纳税人自用的房产，房产税采用“从价计征”的方式。其核心是依据房产的“余值”进行计算。
1. 计税依据：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。这个“房产原值”通常是指纳税人按照财务会计制度规定记载的账面价值。具体减除幅度（即扣除比例）由省、自治区、直辖市人民规定，例如广东省的实施细则规定一次减除30%。
2. 税率：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。
3. 计算公式：年应纳税额 = 房产原值 × (1
二、出租房产的计税方式：从租计征
对于出租的房产，房产税采用“从租计征”的方式。其核心是依据房产的租金收入。
1. 计税依据：以房产租金收入为房产税的计税依据。
2. 税率：依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。但需要注意的是，对于个人出租住房，存在一项重要的税收优惠：根据相关政策，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。而出租非住房（如商铺、写字楼）则仍适用12%的税率。
3. 计算公式：年应纳税额 = 年租金收入 × 适用税率（12%或4%）。
三、自用与出租计税方式的核心对比
1. 计税基础不同：自用房看房产“余值”，出租房看“租金收入”。前者相对固定，后者随市场租金波动。
2. 税率差异显著：自用房税率固定为1.2%，而出租非住房税率高达12%，二者相差十倍。即使个人出租住房享受4%的优惠税率，也远高于自用税率。仅从税率看，自用房产的税负通常更低。
3. 税负弹性不同：自用房税负主要取决于购房原值和地方规定的减除比例，变动性小。出租房税负与租金收入直接挂钩，收入高则税负高，反之则低。
四、混合用途房产的特殊处理
现实中常出现同一房产部分自用、部分出租的情况。对此，《房产税暂行条例》本身未明确划分比例的具体方法。在实际执行中，多由各地税务机关在实施细则或具体规定中明确。常见的处理原则是：能够分开核算的，分别按从价和从租方式计税；难以划分的，通常按自用与出租部分建筑面积的比例进行分摊。例如，原重庆市、山东省、海南省等地税务机关都曾规定，按自用与出租的建筑面积比例划分房产原值，分别计税。纳税人在遇到此类情况时，需主动与房产所在地主管税务机关沟通，明确本地执行口径。
五、其他关键事项
1. 纳税义务人：房产税由产权所有人缴纳。产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地或产权未确定的，由房产代管人或使用人缴纳。
2. 免税房产：包括国家机关、人民团体、军队自用房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产；个人所有非营业用的房产等。个人自住非营业用房通常属于免税范围。
3. 纳税期限：房产税按年征收、分期缴纳，具体纳税期限由省级人民规定。例如，上海市规定企业上半年税款在五月缴纳，下半年在十一月缴纳；个人则在四月和十月缴纳。
4. 计税原值含地价：根据相关政策，对于从价计征的房产，其计税房产原值应包含地价（为取得土地使用权支付的价款等），这会影响自用房产的计税基础。若房产部分自用部分出租，地价也需按建筑面积比例在自用与出租部分间分摊。