一、合同订立基础与核心原则
本指引旨在为使用《上海市房地产买卖合同》示范文本（即《上海市存量房买卖契约》）的双方当事人提供清晰的权益保障与履作指引。本合同是上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，适用于除房地产开发企业预售、出售商品房及公有住房出售外的绝大多数二手房买卖。双方订立合同应遵循自愿协商、公平的原则。
二、签约前关键风险核查（买方义务）
为维护自身权益，买受人在合同签订前，必须履行审慎核查义务：
1. 产权状况调查：应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记（备案）资料，查验是否存在产权争议和其他权利限制。
2. 共有人权利确认：房地产权证内的所有共有人均应在合同上签字盖章。对于已购公有住房上市出售，购房时的同住成年人也需在合同附件中表示同意出售。卖方出售房产前，应与其配偶协商一致，否则可能需自行承担法律责任。
3. 抵押与租赁情况披露：卖方必须书面告知房屋是否存在抵押情况，并已就出售事宜通知抵押权人。若房屋已出租，卖方应在出售前三个月通知承租人，承租人享有优先购买权；买方购得房屋后应继续履行原租赁合同。
4. 房屋瑕疵与信息核实：建议在合同附件中详细列明房屋内家电、装修材料的品牌、型号及清单，并记录管道燃气表读数等交房细节。对于房屋质量，应明确房屋能保持正常使用功能。
三、核心条款约定与风险防范
1. 交易价格与计价方式：合同中应明确成交总价。在上海的司法实践中，若合同仅约定总价而未明确“按面积计价”，则通常被认定为“按套计价”，在此情况下，实测面积与合同面积存在误差一般不构成调整房价的理由。双方应根据自身意愿，在合同中明确选择计价方式及面积误差处理办法。
2. 付款方式与资金安全：定金数额、支付日期应在附件中约定。建议设置分阶段付款节点（如首付款、过户款、尾款等），并明确每个节点对应的履约步骤。为保障资金安全，强烈建议通过银行或第三方支付平台进行资金监管。
3. 过户、交房与户口迁移：
过户：双方应及时到房地产交易中心办理转让过户手续，防止一房多卖。目前上海已实施“带押过户”新规，可同步办理抵押和解押手续，节省交易时间。
交房：合同中应明确房屋交付的日期、方式和验收标准。卖方应将原《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》一并转移给买方。
户口迁移：对于已投入使用的住房，建议在合同补充条款中约定原有户口迁出的具体期限和违约责任。
4. 违约责任：合同应明确约定逾期付款、逾期交房、逾期过户等违约情形下的违约金计算标准（如日万分之五）。同时需注意，新规要求违约金总额一般不得超过合同总价款的20%。
5. “阴阳合同”法律风险：严禁为多贷款或避税而签订价款不一致的“阴阳合同”。做高房价用于多贷款的部分可能被认定为无效；做低房价避税则可能损害卖方债权人利益，导致合同被债权人申请撤销，甚至可能涉及刑事风险。
四、合同履行与后续事宜
1. 维修基金交割：合同生效后十日内，双方应书面告知业主委员会和物业管理单位，并办理维修基金户名变更及账户余额交割手续。
2. 预告登记：为保障将来实现物权，双方可按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经买方同意，卖方处分该房产的行为不发生物权效力。
3. 中介服务：若通过中介机构成交，应委托具有房地产经纪资格的专业公司，并在合同附件中由中介机构签字盖章，以备发生纠纷时作为投诉依据。
4. 税费承担：双方需明确各项税费（如契税、增值税、个人所得税）的承担方。买方需注意上海现行的限购政策及差别化税收政策，例如首套、二套房的契税税率不同，满五唯一的住房可免征个人所得税等。
五、争议解决途径
双方可在合同中约定通过仲裁或诉讼解决争议。请注意，选择仲裁意味着排除法院的诉讼管辖。发生纠纷时，也可优先选择向上海市房屋土地资源管理局申请调解。